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从房地产成本角度分析判断的房地产价格走势

时间:2016-03-19  作者:费海江蔡道城
摘要:国内房地产市场受国内货币政策紧缩和国际金融危机影响,价格在今年年初出现快速下跌后,从年中开始出现抗跌态势;而成交量则持续萎缩。本文从成本角度分析当前房地产行业的量跌价不跌现象,从成本角度预测未来一段时期的价格走势,并对政府救市行为做简要分析。
论文关键词:房地产,成本,价格,走势
从2007年第四季度开始,受国内货币政策紧缩和国际金融危机影响,国内房地产泡沫开始破灭,房地产价格和成交量双双下跌。据成都铁公鸡电子商务中心的估计,今年以来,各地的楼市成交量急剧萎缩了50-80%;另一方面,虽然个别地方的房地产价格出现了大幅下降,比如深圳降幅超过32.8%,房价自去年8月份时的17,436元最高点跌到了9月份的约11,721元/平方米;广州跌幅也超过30%,但是全国房地产整体平均价格并未出现大幅下降,相反还有所上涨。国家发展改革委和国家统计局的联合调查显示,7月份国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,其中新房上涨7.9%。由此我们可以看出,受国内外宏观环境急剧变化的影响,国内房地产市场今年前三季度的特点基本上可以归纳为两句话:销量出现暴跌,但价格仍然在高位盘整。 二、房地产行业成本分析 之所以出现上述情况,主要是由于房地产行业在今年前三季度成本达到了历史最高,降价空间很小。在供大于求的整体背景下,市场暴利就逐步消失,整个行业将趋向于微利状态,并且市场价格主要有成本决定。 房地产的成本主要由三部分构成:土地成本、建筑安装成本和税费。以2007年广州的房地产市场为例,其楼面地价平均成本约为4500元/平方米,建筑安装成本约2000元/平方米。这两部分成本是房地产企业最主要的成本构成,在税费相对固定的情况下,该两项成本成为房地产企业成本高低的决定性因素。以下分别来分析这两部分成本对房地产企业总体成本的影响。 首先,从建筑安装成本方面分析。建筑安装成本构成中,钢铁、水泥、铝材等主要建筑原材料采购成本占超过一半的比重。今年前三季度,钢铁、水泥、铝材等各种主要建筑原材料价格都一度达到历史最高,物价上涨几乎成为今年上半年流行词之最,这也导致房地产行业的建筑安装成本达到了历史最高。 其次,从土地成本方面分析。应该说,土地成本是影响房地产企业总体成本的决定性因素。虽然自今年年初开始,各地土地拍卖现场突然冷清,土地价格要么流拍,要么以低价成交,土地成本突然大幅跳水,但是根据房地产行业的开发周期,今年入市的土地所开发的物业至少需要到2009年才会上市;目前市场上所销售的房地产住宅,其用地主要来自各家企业在2006年或2007年的土地储备。2006年和2007年是中国房地产市场最景气的两年,土地价格一路飙升,各地露面地价竞相标高。2006年广州的地王价格还是琶洲一地块的价格,楼面地价为10,037元/平方米;2007年07月19日,来自香港的泰华房地产(中国)有限公司以10.9亿元的高价竞得珠江新城一地块,折合楼面地价高达11,912元/平方米;而到9月份,富力集团竞购白云区云祥路一地块时,已经将广州地王价格刷新到1.87万/平方米。由此可见过去两年房价带动下的地价之疯狂。这些高价土地上盖物业在近期投入市场后,由于成本高企,房价根本无法降低。 通过以上两点分析可以看出,房地产市场虽然冷冷清清,成交量急剧萎缩,但是房价在上半年出现短期下跌后,近期表现得相对坚挺,主要是由于近期上市的楼盘,无论是建安成本还是土地成本,都处于历史最高点。以广州为例,不考虑税费,其平均成本高达6,500元/平方米左右,因此房地产商要降价,其实唯有压缩自有利润空间。在上半年竞相降价压缩利润,广州十区一手住宅均价在3月份跌到9,316元/平方米后,再也无法深幅下跌,主要是由于房价遇到了成本瓶颈,如果继续深幅下跌,房地产企业可能会遭遇亏损,而这种事情只会在个别企业存在,绝不会成为普遍现象。在这种情况下,房价的下降空间无法打开,也就很难继续下跌。 三、房地产价格发展趋势 但是,这种量跌价不跌的局面不会维持太久:从今年第三季度开始,钢铁、水泥、铝业等各种建筑用原材料的价格快速下跌,以及随着今年推出的低价土地逐渐入市,预计未来2~3年时间房地产成本将大幅下降,房地产价格下降的空间将被打开。自今年6月份以来,钢材、水泥、铝材等价格一路走低,其中建筑钢材价格从6月份的最高点5,500元/吨一路下跌到10月份的3,500元/吨,跌幅达36.4%;氧化铝价格最大跌幅一度超过60%。与此同时,随着炼钢、炼铝原材料价格的进一步下跌,建筑原材料的价格尚有进一步下跌的空间。由此可见,房地产企业的建筑安装成本可平均可下降至少500元。而使用这些降价后的原材料的房地产预计至少需要到今年第四季度或明年上半年才会上市。在需求不足的情况下,今年第四季度和明年上半年投入市场的房地产的就有了一定的降价空间。 另一方面,由于市场需求不旺,土地出让价格将持续下跌,房地产企业的土地成本也就大幅降低,总开发成本下降。根据房地产开发周期,这些低价土地上盖物业建成投产并大规模上市,预计出现在明年下半年或更晚些,届时房地产成本下降空间将更大,房地产价格下降的空间则彻底被打开。 通过以上分析可知,房地产价格在经历了今年上半年的暴跌、下半年的僵持后,明年上半年将出现一定幅度下降,而明年下半年开始则可能出现大幅下降,整个房地产行业价格的冬天在明年下半年或2010年左右出现。但是,房地产价格的冬天虽然在2010年左右,但是那并不是企业最艰难的时刻,房地产行业生存的冬天却是在当前。换句话说,由于目前房地产企业成本历史最高,销量极小,降价压力大,因而导致利润大幅下降;但是随着成本的大幅下降,虽然未来房价仍有可能持续下降,但是由于成本下降迅速,能够熬过当前的冬天的企业,届时必能应付自如,价格冬天未必是生存的冬天。 四、政府救市的选择 为了提振当前房市,关于房地产救市的呼声近期越来越高,部分城市甚至已经付诸行动。当前,土地出让收入已经成为各地财政收入的主要收入来源根据2007年的统计数据,2007年中央财政收入28,611.95亿元,地方财政收入22,709.83亿元,其中土地出让收入约13,000亿元,土地出让收入占地方财政收入的比重高达57.24%。在这种背景下,各地方政府纷纷希望救市很容易理解。但是今年上半年,受房地产行业不景气的影响,不仅各市的土地出让价格出现大幅下降,出让面积也有较大萎缩,导致该项收入来源出现很大的下降。据中国房地产报报道,今年上半年,广州土地出让金仅相当于去年的1/4;上海的土地出让金仅有57亿元,而去年同期608亿元;重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元,2007年则为370亿元。由于各地土地出让金下滑非常严重,预计各地的预算也将吃紧,很难拿出较多资金救市。媒体报道的所谓地方政府救市,笔者认为更多地是一种作秀行为,各地政府救市是心有余而力不足,仅限于提振市民对房地产市场的信心而已。 但是,房地产市场不景气,最大的受害者将是银行,拥有众多房地产行业贷款的银行的安全事关国家经济安全,因此中央政府才是房地产行业的最终拯救者。但是中央政府救市的时机和方式却未必是从行业出发,更多地是从银行贷款安全和国民经济安全角度出发。 五、结论 通过以上分析,我们得出三个结论:当前房地产市场出现量跌价不跌现象,主要是由于房地产企业的成本所决定的;随着房地产各项成本的变化,在需求不振的情况下,房地产价格明年上半年将出现一定幅度下降,而明年下半年开始则可能出现大幅下降,整个房地产行业价格的冬天在明年下半年或2010年左右出现;由于地方政府土地出让金大幅萎缩,导致地方政府救市心有余而力不足,救市责任更可能由中央政府来承担。
参考文献:
1.中国房地产报 《持续流拍引发多米诺 二线城市遇土地财政危机》,彭舒佳 2008-09-23
2.我的钢铁网 《中国建筑钢材价格走势》
3.新华网 《稳定房价关键在政府能否率先让利》殷国安 2008-03-27
4.国家统计局网站
 
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